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重慶九龍坡區:兩份相似土地收購協議引發連環糾紛

  本刊記者/張翼羽

  位于區中心地帶的一塊土地,在一年前后,土儲中心和企業間簽訂了兩份內容大體一致的收購協議,從而引發了企業與土儲中心的一起合同糾紛案、企業與租戶間的兩起訴求不同的土地租賃合同糾紛案。

  對于為何要相隔一年簽訂兩份收購協議,土儲中心、企業、租戶三方有著三種不同的解釋。

  “6·26協議”

  九龍園區A區F1-9/02地塊位于重慶市九龍坡區九龍園區彩云印象小區背后,地理位置優越。根據相關資料顯示,該地塊在2002年12月劃撥給了重慶一品建設集團有限公司設備安裝分公司(以下簡稱重慶一品安裝分公司),性質為綜合用地。重慶一品安裝分公司在此建有商業門面和展廳。

  2010年7月16日,重慶一品安裝分公司與艾先生簽訂了一份《土地租賃合同》,其中約定:重慶一品安裝分公司將九龍園區A區F1-9/02地塊中的約1.3333萬平方米土地租賃給艾先生;每年租金88萬元;租地內臨設由艾先生出方案,重慶一品安裝分公司協助保證艾先生與園區辦理相關合法手續,臨時搭建的庫房在租賃期內的所有權歸艾先生所有。乙方搭建設施的規劃手續艾先生自行辦理,費用艾先生自負,重慶一品安裝分公司協調配合;重慶一品安裝分公司保證不在艾先生租用期內提前使用土地,否則重慶一品安裝分公司賠償艾先生全部進出場的所有費用和庫房建設的全部費用,如在合同期間政府征用重慶一品安裝分公司土地,政府對艾先生自行搭建的臨時庫房賠償部分歸艾先生所有。

  “簽訂協議后,我就出資在租賃的土地上修建了約9714平方米的鋼結構廠房,做倉庫。”艾先生表示,“我與重慶一品安裝分公司只是簽訂了一份《土地租賃合同》,之后都是口頭協議,我半年繳納租金一次,繳納到2014年9月17日。”

  2014年8月,艾先生得知自己租賃的九龍園區A區F1-9/02地塊要被政府收購,便與重慶一品安裝分公司辦公室主任謝某某核實,“謝某某跟我說是要拆遷,拆遷后就不再出租了”。

  艾先生告訴記者,一個月后,他接到謝某某的電話,通知其《土地租賃合同》已經到期,不再出租土地,讓其把廠房拆掉。而此時的艾先生表示,按照合約,在拆掉廠房前他要得到搬遷賠償。因為,早在2014年6月26日,重慶市九龍工業園區土地儲備中心(以下簡稱九龍園區土儲中心,該單位現已被撤銷)就與重慶K公司(K公司)、重慶一品安裝分公司簽訂了就九龍園區A區F1-9/02地塊進行收購儲備的《協議》(以下簡稱“6·26協議”),其中約定:九龍園區土儲中心以9980萬元(以雙方認可的評估單位評估價格為準)對九龍園區A區F1-9/02地塊(含土地取得費、土地整治費、構建筑物費用、租賃戶搬遷費等包干價收購)進行收購儲備。三方按法律法規規定各自承擔九龍園區A區F1-9/02地塊收購相應的稅費,K公司和重慶一品安裝分公司須在2014年9月30日前將該土地拆除完畢后交給九龍園區土儲中心。

  艾先生通過律師調取的資料顯示,上述土地收購儲備的價格是以重某房地產土地資產評估有限公司在2014年6月30日出具的《房地產估價報告》確定的。“其中,涉及我的廠房評估總價為4080多萬元。”艾先生告訴記者。

  因為艾先生與謝某某溝通賠償無果后,艾先生在租賃合同到期后并未搬離。重慶一品安裝分公司起訴了艾先生。2015年4月17日,九龍坡區人民法院判決艾先生搬離九龍園區A區F1-9/02地塊。

  “5·26協議”

  而就在重慶一品安裝分公司與艾先生租賃合同糾紛案審理期間,九龍園區土儲中心以K公司和重慶一品安裝分公司在“6·26協議”約定時間內未將九龍園區A區F1-9/02地塊拆除完畢后交給自己,起訴了K公司和重慶一品安裝分公司,要求撤銷“6·26協議”,并支付違約金5萬元。

  2014年12月5日,九龍坡區人民法院作出〔2014〕九法民初字第12505號民事調解書,九龍園區土儲中心、K公司和重慶一品安裝分公司達成和解協議,“6·26協議”被解除。

  “本來,我是不服九龍坡區人民法院讓我搬離九龍園區A區F1-9/02地塊的判決,已經上訴至重慶市第五中級人民法院(以下簡稱重慶市五中院)了,就在重慶市五中院調解期間,〔2014〕九法民初字第12505號民事調解書下來了,”艾先生表示,看到“6·26協議”被解除,他也就同意了與重慶一品安裝分公司進行調解。

  2015年5月15日,重慶一品安裝分公司和艾先生簽訂了《租賃困難補助協議》,約定:重慶一品安裝分公司給艾先生租賃困難補助260萬元,為限令拆遷的前提條件;拆遷時間從收到補助款后十天內拆遷全部完成。隨后,艾先生在規定時間內拆除了廠房。

  就在艾先生拆除廠房后第二天,即2015年5月26日,九龍園區土儲中心、K公司和重慶一品安裝分公司簽訂了一份與“6·26協議”內容實質大體一致的收購儲備協議(以下簡稱“5·26協議”),兩份協議中的收購地塊、收購款、違約約定等內容一致。

  “‘5·26協議’簽訂時地上已經沒有任何建筑物,九龍園區土儲中心也沒有進行重新評估,但‘5·26協議’上的賠償價格和條款還是按照之前有地上建筑物進行的賠償,這不是造成國有資產流失了嗎?”艾先生表達了自己的疑惑,“后來,我又通過律師調取材料發現,重慶市國土局在2014年8月12日就注銷了重慶一品安裝分公司九龍園區A區F1-9/02地塊的《國有土地使用權證》。我知道后,感覺他們就是為了規避給我的搬遷補償費”。隨后,艾先生起訴了重慶一品安裝分公司,要求重慶一品安裝分公司支付其搬遷補償款,但一審二審均敗訴了,他決定提起再審申請。“而且,《租賃困難補助協議》中答應給我的260萬元,有50萬元至今沒有到賬。我已經起訴了。”

  三方的三種說法

  因為九龍園區土儲中心已經被撤銷,而原九龍園區土儲中心人員其實也同時是重慶高新技術產業開發區九龍園區管理委員會(以下簡稱九龍園區管委會)人員,故記者來到了九龍園管委會,其負責此事的一位工作人員向記者表示,當初對九龍園區A區F1-9/02地塊進行的是純收購行為,不是儲備;九龍園區土儲中心有權解除“6·26協議”;九龍園區土儲中心自始至終的目的都是收購九龍園區A區F1-9/02地塊,之所以向法院申請撤銷“6·26協議”,是因為重慶一品安裝分公司沒有在協議內交付土地,但撤銷協議不是目的,所以在土地可以交付的狀態下,其與一品公司、K公司又簽訂了“5·26協議”;按照市場價格,當時每畝土地價格在500萬元左右,而其收購的價格是每畝300萬元左右,所以不存在國有資產流失的問題。在“5·26協議”簽訂時,地上建筑物是沒了,但是地上建筑物是因為之前要收購所以撤除的,故收購價格未變;4080多萬元的評估總價指的是土地和地上廠房總價,并非單單是廠房的價格,土地值錢,廠房既不是他們需要的也并不值錢。

  重慶一品安裝分公司負責人鄒某某表示,因為政府收購土地的價格比較低,所以當初重慶一品安裝分公司是在并不情愿的情形下與九龍園區土儲中心簽訂的“6·26協議”,雖然“6·26協議”簽訂了,但重慶一品安裝分公司各股東間對此事有分歧,所以“6·26協議”遲遲沒能履行。隨后,政府部門多次給他們做工作,重慶一品安裝分公司各股東最后也就達成了一致意見,才簽訂了“5·26協議”。兩份協議的簽訂并非為了規避支付艾先生搬遷補償,重慶一品安裝分公司也與艾先生簽訂了《租賃困難補助協議》,支付了艾先生260萬元,都有票據,既然艾先生已經起訴,他們會把票據都交給法庭。

  艾先生的律師表示,根據《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》第十二條規定:“國有土地使用權收購合同一經簽訂,即產生法定效力,雙方當事人必須全面履行合同約定的各項義務。國有土地使用權收購合同生效的同時,原國有土地有償使用合同或行政劃撥決定書自行失效。”國土資發〔2007〕277號《土地儲備管理辦法》第十三條規定:“根據土地儲備計劃收購國有土地使用權的,土地儲備機構應與土地使用權人簽訂土地使用權收購合同。收購土地的補償標準,由土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商,經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。完成收購程序后的土地,由土地登記機關辦理注銷土地登記手續后納入土地儲備。”

  “‘6·26協議’的簽訂,代表九龍園區土儲中心代表國家對九龍園區A區F1-9/02地塊進行收儲,重慶市國土局于2014年8月12日注銷了重慶一品安裝分公司九龍園區A區F1-9/02地塊的《國有土地使用權證》且該行為具有不可恢復性,進一步證明收儲程序已經完成。在這種情況下,根本不存在再次收購即簽訂‘5·26協議’的可能。九龍園區A區F1-9/02地塊的收儲時間應當依法認定為2014年6月26日,艾先生應獲得搬遷補償。”艾先生律師表示,“依據《租賃困難補助協議》約定,重慶一品安裝分公司支付的260萬元費用目的僅是保證艾先生順利完成搬遷的搬遷費用,并無對地上建筑物支付收購款的意思。”

  目前,艾先生已經向最高人民法院第五巡回法庭遞交了再審申請。

(責任編輯:亦小編)
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